第三部分  用益物权—土地承包经营权和建设用地使用权

用益物权就是非所有人对他人所有的不动产或动产依法所享有的占有、使用和收益的权利，比如矿藏是国家所有，但单位或个人依法可以取得采矿权；土地是国家的或集体的，单位或个人可依法取得使用权，而采矿权、土地使用权就是用益物权。

《物权法》对用益物权规定了五章、52条，今天的讲座仅就土地承包经营权和建设用地使用权两方面的规定予以分析。

一、 土地承包经营权

根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营主体可以是农村集体经济组织的成员，也可以是以招标、拍卖、协商等方式承包土地的农村集体经济组织的成员以外的单位或个人。

1、耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2、县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

3、土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。也不得抵押。

4、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

5、承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

6、承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法的规定获得相应补偿。

二、建设用地使用权

第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

1、建设用地使用权分层次：土地的地表、地上或者地下分别设立

过去国家在出让建设用地使用权时，一般对建筑物的四至、建筑面积予以确定，而随着经济的发展，对土地的需求越来越大，对土地的分层次利用权力进行规范势在必行。

《物权法》138条规定：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的名称和住所；

　　（二）土地界址、面积等；

　　（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

　　（四）土地用途；

　　（五）使用期限；

　　（六）出让金等费用及其支付方式；

　　（七）解决争议的方法。

2、建设用地使用权出让目前仅限于国有土地使用权，农村集体的土地由国家征收后再出让。

农村集体的土地能否直接出让？

目前先由国家低价征收，再高价出让是否体现不公？在征求意见时地方的政府都反对。经济学家的意见也不一致，有的认为既然是农民的土地其升值就应当归农民，有的认为升值是因国家修路、是因城市发展应归国家。广东在全国开了先河，农村集体土地可以直接出让，但不得用于建商品房。中央也三令五申不允许在农村集体土地上建商品房，但实际上见了很多，包括北京，在北京称之为“乡产权房”，实际上就是在农村集体土地上盖起的商品房。基于目前我国正在进行土地制度的改革，因此在《物权法》仅作了原则性规定，规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

3、建设用地使用权设立方式:出让或者划拨

《物权法》规定：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

根据以上规定，必须通过公开竟价的方式出让土地使用权的情形有两种：一是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；二是有两个以上意向用地者的。

3、建设用地的限制：使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

4、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

5、宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。