物业与业主是社区生活中相互依存的共同体，物业费缴纳、车位日常使用，皆是与居民生活息息相关的民生事，可若是双方处置方式失当、维权路径跑偏，小小的矛盾便会不断升级，最终演变成棘手的邻里纠纷。

    近日，西安区法院成功调解一起物业服务合同纠纷。针对物业公司因业主欠缴物业费，便擅自删除业主地下停车场车牌信息、强行限制业主使用自有车位的不当行为，承办法官释法明理、厘清权责边界，最终促成双方握手言和，以柔性司法手段化解基层民生矛盾。

【案情回顾】物业费起纠纷，物业过激催缴致业主停车难

    原告是某小区业主，此前因与被告物业公司在物业服务质量、服务细节等方面产生分歧，便一直未按时缴纳物业费。为了催促业主补缴费用，物业公司竟采取了过激的催缴手段：直接将业主的车牌信息从小区地下停车场识别系统中删除。

    这一操作让业主陷入了出行困境，每次驾车归家，停车场系统都无法识别车牌，道闸始终无法抬起，业主无法进入自家车位停车，日常居住、出行需求受到了严重影响，正常生活被彻底打乱。

双方就此事多次沟通协商，却始终无法达成一致，矛盾不断激化。为了维护自身的合法权益，业主无奈之下将物业公司诉至西安区法院。庭审现场，物业公司坦言删除车牌信息实属无奈之举，因业主拒不缴纳物业费，其公司想通过这种方式倒逼业主履行缴费义务。

【当庭调解】法官厘清权责，物业当场道歉整改

    案件审理过程中，承办法官在全面核查案件事实、厘清双方矛盾焦点后，当场严肃告知物业公司：业主未按时缴纳物业费，绝不能成为侵犯业主合法车位使用权的理由！一方面，业主对自家地下车位享有合法使用权，物业公司作为小区服务方，仅承担停车场日常运维、秩序管理的职责，无权以催缴物业费为由，擅自限制业主车辆通行；另一方面，物业费缴纳与车位使用权属于两个独立法律关系，业主即便存在欠缴物业费的行为，物业公司也不能强行维权，可以在先行催缴、协商无果后，通过合法途径主张权益。与此同时，法官也耐心劝导业主：如果对物业公司的服务质量、内容存在异议，应通过理性沟通、合法投诉等方式解决，切勿直接以拒交物业费的方式对抗，这种消极处理的方式同样无法从根源上化解纠纷，反而会让矛盾愈演愈烈。

    听完法官深入浅出的法理讲解与情理劝导，物业公司彻底认识到自身行为的不妥之处，当庭向业主道歉，并第一时间安排工作人员将业主的车牌信息重新录入停车场识别系统，当场解决了业主停车难的问题。最终，双方放下心中隔阂，当场达成和解，这起困扰双方许久的物业纠纷得以圆满化解。

【法官普法】物业不得暴力催缴物业费

    《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

    业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

    物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

    本案中，物业公司删除业主车牌、限制停车的行为，本质上与停水、停电催缴物业费属于同一性质，都是法律明确禁止的暴力、不当催缴方式。这种行为既违背了物业服务为民的初衷，也触碰了法律红线，理应及时纠正并承担相应责任。

    社区和谐，始于权责明晰，终于相互理解。西安区法院将持续聚焦基层物业纠纷这类民生关键小事，以先行调解、当庭调解为抓手，同时常态化开展基层民生普法宣传活动，引导物业企业与业主树立法治思维、理性维权，以司法力量守护社区安宁，传递司法为民的温度。

供稿：闫奕兵

编辑：吴雪萌

一审：魏丹丹

二审：马韫慧

三审：毕丹宁