第二部分：所有权的法律保护

所有权是财产权的核心，物权法对财产所有权作出了77条的规定，本次讲座仅涉及其中四个方面的问题：

一、关于财产征收

《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

（一）关于征收

根据上述的规定对财产的征收可以明确以下几点:

1、财产的征收的主体仅限于政府

2、财产的征收仅限于不动产：土地、房屋及其他不动产；

3、政府的征收必须是为了公共利益的需要。“公共利益”的范围？

4、政府的征收必须给予“合理的”补偿：

（二）关于征收补偿

《土地管理法》采用的是“适当补偿”，《城市房地产管理法》采用的是“相应补偿”，而《物权法》原来在草案中规定的是“合理补偿”，比前面两法的补偿规定已经进了一步，但是考虑到“合理”的弹性太大，所以才以列举方式将应补偿的作出具体规定：

1、征收农民土地的给予的补偿包括四个方面：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；被征地农民的社会保障费用。土地补偿费归集体所有，安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费归农民个人所有。

（1）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

（2）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

    征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

   （3）被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

   （4）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

    国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

征收房屋的给予的补偿包括：拆迁补偿（货币补偿）、征收个人住宅的保障被征收人的居住条件。

除政府基于公共利益的需要依照法定的程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产外，其他任何单位和个人均不得对集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产进行征收，如因生产、经营或建设及生活需要，占用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的必须依法与财产所有人协商，并不得违反法律的规定。

拆迁“钉子户”不会因一部《物权法》的出台就消失，有可能因此出现更多的“钉子户”，但毕竟在发生类似事件时有相应的法律依据，可以根据情况确定是否属于“公共利益”，对应可采取不同的处理措施。

二、关于业主建筑物所有权的规定

民 事 起 诉 状

原告：北京市海淀区健翔园小区业主委员会 联系电话：***

住所地：北京市海淀区健翔园社区服务楼三层

负责人： XXX    职务：业主委员会主任

被告：北京健翔物业管理有限责任公司 联系电话：***

住所地：北京市海淀区双榆树知春路76号翠宫饭店写字楼15层

法定代表人XXX    职务：董事长

案由：物业管理纠纷

诉讼请求：

1、判令被告将本小区建筑竣工图及电梯相关技术资料等移交给原告；

2、判令被告向原告书面报送其本小区物业管理全部收支账目；

3、判令被告将物业管理启动性经费移交原告，以纳入业主公共维修基金；

4、判令被告将本小区公共房屋出租收益及广告收益移交原告，以返还业主；

5、判令被告将业主的公共维修基金专用收据移交原告，以转交业主；

6、判令被告不得向业主收取可视对讲分户主机费；

7、判令被告不得收取公用建筑尚未建成期间其相应的供暖费及物业管理费；

8、判令被告依《物业管理委托合同》准则及法规与业主结算收取物业费。

案情

2003年7月，甲厂与乙药业公司签订了一份为期三年的仓库租赁合同，约定乙药业公司承租甲厂一座五层楼房的一层用于堆放药品。 该租赁合同特别约定，库区管理由甲厂负责，库内管理由乙药业公司负责，未经同意不得改变库房主体建筑结构。

乙药业公司在承租该库房不久，发现没有标识不便于提货人识别，另也想扩大一下自己的名声，遂将一层仓库东侧墙中部原有的一扇窗户（宽2.40米、高2.45米）改建为一扇玻璃门（宽5.80米、高3米），并在该玻璃门上方的外墙体上横贴一条载有“乙药业批发中心”的字牌。此外， 乙药业公司还在该大楼东侧第2层—5层外墙体上用铁皮制作成四个大字“XX药业”（每字长1.5米、宽1.2米），又在该大楼楼顶，竖立起“XX药业”四个霓虹灯巨大字体牌（每字长5米、高5米）。这样，十几里外就能看见此霓虹灯及四个巨大字体牌。

甲厂认为，药业公司未经同意破墙开门并在仓库墙体上做广告，企图将仓库改变为营业用途，违反了合同约定，也损害了原告对仓库物权的完整性。遂诉至当地法院，要求判令被告：立即停止侵害，对被其破坏的仓库墙体恢复原状，拆除霓虹灯及所有广告字牌。

一审法院认为：原、被告签订的仓库租赁合同合法有效，被告将所承租仓库的部分墙体拆除改建为玻璃门，未经出租人同意，构成违约。双方所签合同中的租赁物仅为底层仓库建筑，被告擅自在其承租范围以外的建筑物上架设三处广告字牌，侵害了原告的财产所有权。遂依照我国合同法、民法通则等规定判决：被告乙药业公司将仓库底层东侧所改建的玻璃门恢复原状，将架设在仓库东侧外墙体上的“XX药业批发中心”、“XX药业”以及仓库楼顶上的“XX药业”字牌和字体予以拆除；驳回原告其他诉讼请求。

一审宣判后，乙药业公司不服上诉称，自己作为承租人为满足经营活动的基本需要在不改变库房主体建筑结构的情况下对租赁房屋作简单的装修根本构不成违约。作为一家生产药品的企业在承租的房屋上树立企业标识牌，这既是上诉人经营的需要，也完全符合租赁合同之目的。自己对该楼房共用部分的使用是善意和合理的，请求依法改判。

二审法院认为：乙药业公司在将承租的底层库房东侧窗户改建为玻璃门之前，委托原设计单位对改建方案进行了技术鉴定，原设计单位认为此改建不属于改变主体建筑结构，不影响大楼主体建筑安全，因此改建行为并未违反租赁合同，亦未超出合理使用的范围。乙药业将窗户改建为玻璃门后并在上方设置长方形的“XX药业批发中心”标识，未使租赁物受到损失，并未损害甲厂作为所有者的权益，亦未超出合理使用的范围。然乙药业公司仅租赁了底层库房，其合理使用范围显然不延及东侧所有外墙面和大楼屋顶，乙药业公司在此两处设置标识“XX药业”大字体的行为，侵犯了甲厂作为所有者的权益。原判决对部分事实认定有误，应予纠正，遂终审改判：乙药业公司于本判决生效后三十日内拆除在东侧墙面和大楼屋顶设置的“XX药业”标识；驳回B厂的其他诉讼请求。

法律分析

随着社会的发展，各种形式的广告越来越多，并被广泛应用于生产、生活等各个领域。牌匾、商业标志越做越醒目，并在现代城市最大限度地发挥着广告宣传作用。然牌匾、商业广告标志在设置时是否占用了建筑物的共有部分、是否侵害了所有权人合法权益值得深思，建筑物外墙、楼顶的法律地位也确有探讨之必要。

生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍。不同的业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权。然楼房是毗连在一起的建筑物，建筑物中哪些是自己的，哪些是共用的，专有部分和共用部分的界限如何确定，一时难以分清。一般认为，建筑物的专有部分是指与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定空间部分。 除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物则是建筑物的共有部分。如楼梯，共用出入口，屋顶等等。依《物权法》规定建筑物外墙、楼顶不属于专有部分，应属于业主共有。外墙壁、楼顶空间的开发利用，可以增加活动空间，可以作广告获益，这些利益与全体共有人利益息息相关，建筑物区分所有权制度直接关系到业主的切身利益。本案中，承租人乙药业公司在公用外墙壁、楼顶空间两处作巨大字牌广告，获益是比较明显的，侵犯了甲厂作为所有者的合法权益，故被法院判决拆除。

此外，本案二审法院也充分考虑了承租物的现状，较好地掌握了物的充分利用原则。承租户在租赁房屋后，装修房屋或者增设附属设施的，一般应当书面征得出租人同意，并与出租人协商确定增设的附属设施的归属，即承租人可以根据经营需要装潢及改建，但不得破坏主体结构，并限于所承租使用的部分。本案承租人由窗改建门，改建行为未违反租赁合同，期满恢复原状，当属合理使用。特别是在由窗改建门之上方设置长方形的“XX药业批发配送中心”标识，此标识也是广告，也做在外墙壁上，但在低层其承租范围之内，对他人无碍无损，亦当属合理使用。故此处的广告标识，未被法院判决拆除。

随着商品房的开发销售，房产开发商、物业公司与业主之间的纠纷越来越多，一是小区的财产所有权归属纠纷；二是物业管理与收费纠纷。《物权法》的第六章专门就上述问题作出了规定。

根据规定业主在小区拥有的所有权包括：

1、对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；

2、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分主要是指建筑物的基本构造部分、共用部分（如楼梯、走廊）、各层之间楼板等；

3、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外

4、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的（如一层窗外的）除外。

5、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

6、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对于车库、车位的物权归属问题属于立法中争议较大的问题，有三种观点：一是业主所有观点；二是开发商所有观点；三是国家所有观点，该观点认为地下车库属于人防工程，应推定为国家所有。实践中有的是开发商赠送的，有的是业主购买的，有的是业主承租的，但一般都由合同约定，为了避免激化社会矛盾，兼顾业主和开发商的利益，《物权法》采取了约定车库归属的观点。

对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房规定为业主所有，目的在于突出对业主权益的保护，限制开发商重复售卖和以其他的形式擅自改变公共区域用途的行为，从而实现公共利益最大化。

但是业主行使权利的同时必须受到相应的限制：

第一，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如在自己专有部分增建或改建而拆除承重墙、在共有部分增建、搬入危险品等。

第二，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第三，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

三、关于共有

共有就是两个或两个以上的单位或个人对同一不动产或动产享有所有权，分为按份共有和共同共有。其中共同共有包括夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产、其他共有财产。

关于共有财产《物权法》的规定中，注意下列几点：

1、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2、共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。其中“重大”、“共有的基础丧失”应由最高人民法院作出司法解释。

3、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

四、关于孳息

孳息是指财产上产生的收益，比如树上结的果子、银行的存款利息等。孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息就是因自然规律而产生的，如母牛生的小牛；法定孳息是依法律关系产生的收益，如利息、股息。

对孳息《物权法》的规定，应注意掌握：

1、天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

　　 2、法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。