《物权法》讲座

我国的《物权法》已于2007年3月16日正式通过，并自2007年10月1日起施行。《物权法》是一部与我国每一位公民都密切相关的民事基本法律，比如对农村的农民涉及土地的承包经营、宅基地等，对城市人员涉及商品房及车位的产权、房屋的买卖抵押等，对单位涉及土地使用权的取得、转让等。因此准确了解物权法的规定不仅对工作具有指导意义，而且对保护个人的合法权益也具有积极的意义。

《物权法》五编、19章、247条。五编分别是总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。本次课程讲解的内容主要包括下列四个方面：

一、 物权的取得：重点不动产登记

二、 所有权的法律保护：重点城市拆迁、业主建筑物所有权

三、 用益物权的法律：重点保护土地承包经营权和建设用地使用权

四、 担保物权—抵押与质押

第一部分：物权的有效取得

物权中的“物”即有形的财产，包括动产和不动产；“权”即权利。因此物权实际就是一种财产权，财产权最初就分为物权和债权，江平老师举过羊的例子：我有一头羊，自己使用，生小羊、吃羊肉，这就体现出对羊这种财产的物权；如果拿羊去与别人换取小麦、大米，则就体现出财产的交换价值，在财产交换中表现出债权；人再聪明一些拿羊投资就表现出股权；再聪明一些进行克隆羊，就表现出知识产权。因此市场经济下财产权的四种形态就是：物权、债权、股权、知识产权，而其中物权是最重要的，是财产权的基础，且是与每一位公民都有关系的财产权。

物权就是一定的单位或个人对特定的“物”享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权分为动产和不动产物权。在物权的取得上不同的财产有不同的法律规定。

一、 不动产物权的设立与转让

案例：北京张某因生意需要2000年花100多万在南方某市购买别墅一套，2002年决定回北京发展，遂将别墅卖给孙某，但一直没有办理房屋的过户登记手续。2004年开始别墅价格飞涨，目前价值人民币400多万元，张某将该别墅以400万元的价格与李某签订买卖合同，李某到房地产管理部门查证该别墅产权人确为张某，且未有他项权益，在张某的协助下办理了产权的过户登记。那么一套别墅出现两卖的现象，前后两次卖别墅的行为，哪一次是有效的？最终哪一方能够取得该别墅的的物权？

我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付

第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

根据以上的规定可以总结出：不动产物权的设立、转让必须依法登记，即必须办理过户登记手续，否则不能取得不动产物权。

分析：

（一）不动产物权变动的方法及效力

不动产物权的设立和变动必须进行公示，即物权变动的事实必须通过一定的公式方法向社会公开，从而是第三人再有必要时知道物权变动情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。《物权法》第六条规定不动产物权已登记作为权利享有与变更的公示方法，而动产以占有为权利享有公示方法，以交付作为变更的公示方法。

不动产登记对不动产变动的影响，世界各国的物权法有两种模式：一是登记对抗第三人的模式，即不动产物权的变动，在当事人之间不需进行登记即能发生法律效力，但只有登记才能对第三人有对抗力。如果我国采取该模式，那么上述的案例中张某第一次卖给孙某的物权变动是有效的。

二是登记生效模式，不动产物权的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生物权的变动的后果。如果我国采取该模式，那么上述的案例中张某第一次卖给孙某的物权变动是无效的。根据我国《物权法》第九条的规定，采取的是登记生效模式，不动产物权的变动，必须进行登记，否则不发生物权变动后果。

在司法实践中，人民法院处理这种纠纷也遵循了上述规定。1999年最高人民法院《合同法司法解释》（一）中规定：“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后时生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”该规定将合同行为和物权变动作一定的划分。

根据以上的分析，上述案例中张某第一次将别墅卖给孙某的买卖合同是有效的，但是因为没有办理过户登记手续，因此别墅的物权并未变更到孙某名下，即孙某并没有取得该别墅的所有权；张某第二次将别墅卖给李某，因为支付对价并办理了过户登记手续，因此取得该别墅的所有权。至于孙某可以依法要求张某返还房款，承担违约责任，赔偿经济损失。

不动产物权变动必须依法登记才能产生法律效力，但是并非所有的不动产物权设立、变动都需要登记，《物权法》同时规定了两种例外：

一是一些不动产物权无须登记：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；

二是一些不动产物权的变动并不以登记作为生效要件：包括因法院、仲裁机构的的法律文书或政府征收决定而变动的；因继承、遗赠而取得物权的等。

（二）不动产登记

1、登记管理:

第一，不动产所在地的登记机构办理；

第二，登记机构登记时应当对登记事项进行实质审查。根据我国《物权法》第12条的规定，登记机关审查时有权查验权属证明、询问当事人、必要时实地察看，因此采取的是实质审查，而不是形式审查。

第三，不动产登记按件收费；

第四，登记机构登记错误，给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。

2、预告登记制度：为避免发生一房两卖的情况发生，《物权法》设置了不动产登记制度中的预告登记制度。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

在商品房的预售中，买方常常处于弱势，在签订买卖合同后因不具备登记条件，买方因为未完成登记而无法取得所有权，只取得合同法上的请求权，在卖方“一房两卖”的情况下只能要求卖方承担违约责任，及不公平。而不动产变动预告登记制度则约束、限制现实等级权利人对不动产行使处置权，以保护预告登记人的权益。

对于预告登记注意掌握下列几点：

第一，预告登记的作用：限制现实登记人对该不动产实施处分权，保护预告登记人的权利；

第二，预告登记适用的范围为：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；

第三，按照合同约定可以向登记机构申请预告登记，注意不是必须预告登记，而是申请预告登记；

第四，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，现实登记人处分该不动产的，不发生物权效力；

第五，规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭、自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。

二、 动产物权的设立与转让

案例：甲一辆大客车出售给乙，但是未办理过户登记手续，后甲又将该车抵押给丙，并办理了抵押登记。本案中乙是否取得了该车的物权？能否对抗丙的抵押权？

对动产的物权设立及变动《物权法》作出下列规定：

第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第24条： 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

根据上述分析出：一般动产的物权变动是以动产的交付为生效要件；而特殊的动产，如汽车、飞机、船舶等物权变动是以动产登记作为对抗第三人要件。对此应把握下列两点：

1、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让，在当事人之间以所订立的物权变动合同的生效为要件，不论是否登记；

2、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让，在未进行登记之前不能对抗善意的第三人。

在上述的案例中因为甲将客车出售给乙后，并为办理过户登记手续，虽然在甲乙之间应为合同已经生效，并且客车已经交付，所以物权已经变动，但是因为未办理过户手续，对第三人并而言只能通过登记部门查到车在甲的名下，因此甲乙之间的物权变动不能对抗丙的抵押权。从以上分析可以看出未办理登记的情况下，受让人所取得的物权是不完全的